Synthèse des échanges qui se sont tenus lors de notre dernier IFPImm Live « Comment repenser le financement du parcours résidentiel ? »

Le 23 novembre Olivier Klein, Ministre délégué à la Ville et au Logement, inaugurait l’IFPImm live dédié à la question « Comment repenser le financement du parcours résidentiel ? » par une intervention vidéo.

En quelques mots le Ministre alerte sur le travail majeur qu’il reste à accomplir ensemble pour faire en sorte que le logement ne devienne pas la bombe sociale de demain. Pour lui, nos compatriotes doivent retrouver le « pouvoir d’habiter » pour ne pas conditionner leurs choix de vie à un logement conforme à leurs besoins. Il développe ainsi 3 pistes :

• Soutien à la demande : il faut pouvoir proposer de nouveaux appuis et dispositifs de soutien à nos compatriotes même si nous le faisons déjà avec le PTZ
• Développement de la construction de logements sociaux ou privés, ce qui demande d’inventer de nouveaux modèles et d’identifier toutes les sources de financement. Nous devons travailler ensemble pour sécuriser une rentabilité attractive du logement et pour produire. Le Ministre se dit prêt à ouvrir le débat sur une fiscalité incitative du foncier public, de la transformation de bureaux en logements, s’il sait que la puissance financière sera au rendez-vous.
• Transition écologique : en tant qu’investisseurs les membres de l’IFPImm sont de plus en plus sensibles à cet enjeu. Les besoins sont énormes, nous devons rénover les logements sociaux, accompagner les propriétaires occupants et bailleurs dans leurs rénovations, ce sont plusieurs milliards d’euros à investir chaque année. Olivier Klein souhaite explorer avec l’IFPImm dans les prochaines semaines les offres de prêts à proposer aux copropriétés. Trop de complexité empêche d’accélérer.

Pour Olivier Klein, creuser ces pistes demande de sortir des logiciels existants : « Nous devons inventer ou réinventer nos modèles, y compris économiques et financiers. La collaboration avec des startups innovantes permettra de compléter la vision et élargir les possibles ».

Le secteur a besoin de confiance, de confiance politique, qui sera l’objet du CNR logement, que le Ministre lancera le 28 novembre prochain, et auquel l’IFPImm sera associé. Le secteur a aussi besoin de confiance opérationnelle, qui dépend de chacun des acteurs, de toutes les orientations données aux équipes. « Dans un monde déjà en crise, ne faisons pas du logement la bombe sociale de demain, unissons nos efforts » conclut le Ministre.

Après une introduction de Jean-Michel Royo, conseiller du président de l’IFPImm, la parole était donnée aux invités :

Xavier Lepine, Président de Paris-Île de France Capitale Économique, intervenait en tant qu’invité d’honneur du débat animé par Gaël Thomas, Directeur de la rédaction de Business Immo.

Pour lui, on observe parallèlement une demande croissante de logements, notamment due à l’augmentation des divorces ou au vieillissement de la population et un accroissement des inégalités. Face à cette situation, le secteur privé ne semble pas faire grand-chose… « Il n’y a pas eu d’innovations financières en France depuis 1955 ! D’autres pays au contraire, comme la Scandinavie, ont réinventé des modèles de financement ». Il incite l’industrie du logement à se rapprocher de celle du financement. « Nous n’avons plus le choix, car les taux ne vont pas redescendre, il faut inventer un autre système ».

Nicolas Dreyfus, Directeur des Solutions Immobilières, Groupe BPCE (Réseaux Caisses d’Epargne, Banques Populaires) répondait à la question qui inquiète tous les acteurs : les banques ne prêtent donc plus ? S’il ne constate pas pour l’instant de désengagement des banques dans l’immobilier, Nicolas Dreyfus insiste sur le fait que le retour de l’inflation est un phénomène structurel qui a un impact important et rapide sur les ressources des banques. « Nous allons faire face à un triple defi :   financer la transition énergétique, adapter les logements au vieillissement de la population et répondre à la fragmentation des parcours de vie. Notre règlementation financière peut se retourner contre nous. Il faut reposer la question du taux d’usure, pour être plus réactifs »

La parole revenait ensuite à Olivier Rico, Directeur Général, Action Logement Services, qui insiste sur le besoin de soutien à la demande. Pour lui, « Le système des BRS marche bien, nous y représentons 20 % de parts de marché en 2022. Notre action repose sur un triptyque : accompagner l’accès au logement avec nos 140 conseillers en France qui prodiguent 30 000 conseils par an ; solvabiliser les emprunteurs ; sécuriser les parcours résidentiels ». La mission d’Action Logement Services est de faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi, mais aussi d’aider les locataires en difficulté au travers du fonds énergie par exemple.  

Yannick Borde, Maire de Saint-Berthevin (Mayenne), Président de Procivis et du Crédit Immobilier de France, constate-lui un effondrement de la demande depuis septembre 2022. « Du côté de l’offre, la situation est difficile et du côté de la demande, il y a un problème de solvabilisation. Ce contexte pose beaucoup de questions : que faut-il construire, où et pour qui ? Le zonage tel qu’il existe a-t-il encore du sens ? Le calendrier des étiquettes DPE ne risque-t-il pas de faire sortir du parc locatif des millions de logements trop rapidement ? » Les solutions doivent soutenir la location et l’accession à la propriété́. La TVA à 5,5 % et l’exonération de taxe foncière doivent être étudiées, et il faut travailler sur l’instabilité des dispositifs tel que le PTZ ou le Pinel. « Il faut renforcer le binôme élu/constructeur car les coûts de construction ne baisseront pas. »

Deux start-up innovantes pour le financement du parcours résidentiel présentaient ensuite leur modèle et enjeux :

Cyril Aulagnon, Président Fondateur d’ACQER, startup spécialisée dans l’accession progressive à la propriété, martèle que tout ne peut pas se résoudre par « plus de dette ». Le principe d’ACQER est simple : permettre à un acheteur d’acquérir progressivement son bien.

Pour Cyril Aulagnon, être propriétaire c’est surtout se sentir libre chez soi. L’offre d’ACQER s’adresse à des personnes dont le revenu est irrégulier par exemple. C’est un outil qui permet aux collectivités territoriales et aux promoteurs de diversifier leur offre. « Oui, on peut innover dans l’immobilier ! » 

Keyvan Nilforoushan, Président Fondateur de VIRGIL, startup spécialisée dans l’accession à la propriété par le co-investissement, présentait un modèle qui permet de « se substituer aux parents », afin de ne pas reproduire les inégalités de génération en génération. En effet, l’apport des parents est l’élément différenciant au moment du premier achat : soit l’acquéreur est aidé par sa famille, soit il se retrouve très vite bloqué dans le piège locatif au fil des années. VIRGIL détient 15% de l’appartement, tandis que l’acquéreur finance les 85% restant. C’est un système qui permet en moyenne d’acheter son bien 7 ans plus tôt. 10 ans après l’achat du bien, soit l’acquéreur rachète les 15% au prix du marché, soit il revend et dispose désormais d’un apport permettant de se passer de VIRGIL.

Après une série de questions dans la salle, Olivier Colonna d’Istria, Président de l’IFPImm conclue le débat en acceptant le défi proposé par le Ministre :

« L’immobilier et le logement ne doivent pas être un problème mais la solution aux questions de pouvoir d’achat, d’inclusion et de développement durable.. Le sujet porte néanmoins désormais sur la demande. C’est le rôle de l’IFPImm de porter des propositions pour l’accompagnement du parcours résidentiel. Le momentum est propice pour développer l’innovation dans les modes de financements. Il faut, par exemple, pousser sur le statut du bailleur privé. Cela ne doit pas coûter d’argent à l’État. Le bailleur privé, c’est un peu une start-up qu’il faut aider plutôt que contraindre ».  « Nos gouvernants ont besoin d’idées, nous allons nous y atteler puisque le ministre nous tend la perche! »

Philippe Thel, président fondateur et membre honoraire de l’IFPImm termine en insistant « c’est le moment d’avancer, chiche ! Le Ministre nous tend la main, il faut passer à la phase pratique et faire une proposition écrite ».