Et si la finance sauvait le logement ?

Le gouvernement lance ce lundi le volet logement du Conseil national de la refondation (CNR). Énième comité « Théodule » pour les uns, nouvelle façon d’aborder la politique pour d’autres, toujours est-il que l’exécutif appelle de ses vœux « l’union sacrée » autour des problématiques du logement. Lesquelles sont abordées sous trois angles. Le pouvoir d’achat, ou comment désamorcer une bombe tant le logement est devenu un marqueur de la fracture sociale en France. L’offre, dont le choc promis au cours du premier quinquennat s’est transformé en malthusianisme plus ou moins volontaire. La transition écologique et énergétique enfin, dont l’enjeu est de sortir de cette phase transitoire interminable pour se projeter dans ce monde d’après qui sera décarboné ou ne sera pas.

Dans quel ordre de priorité aborder ces trois thématiques tant elles sont clés dans la volonté de tous de résoudre la crise du logement ? L’urgence commande de se pencher sur la question du pouvoir d’achat à l’heure où l’inflation s’installe dans notre quotidien. C’est d’ailleurs le premier item abordé par le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, lors de son intervention cette semaine au petit-déjeuner organisé par l’IFPImm sur la question du financement du parcours résidentiel. Le ministre a fait du soutien à la demande l’une de ses pistes prioritaires. Un soutien qui passe par la pérennisation du prêt à taux zéro, dont on redécouvre toute l’utilité à mesure que remontent les taux d’intérêt. Mais Olivier Klein demande « d’autres appuis, d’autres soutiens », en somme d’autres idées aux professionnels pour sortir de l’impasse dans laquelle se trouvent aujourd’hui des milliers, voire des millions de ménages solvables, mais non finançables.

On sent bien qu’une simple réforme du taux d’usure, dont le décalage de six mois par rapport à la réalité des taux d’intérêt grippe inutilement le marché, ne suffira pas à fluidifier le financement de l’accession. C’est de l’innovation qu’il faut injecter dans le secteur, la dernière remontant à 1955 avec le crédit à taux fixe. Quelles innovations ? La PropTech s’est emparée du sujet, à l’exemple d’Acqer qui veut importer l’accession progressive, ou encore Virgil qui vient de lever 15 M€ sur un concept simple : compléter l’apport personnel manquant en devenant copropriétaire. Des initiatives intelligentes, mais qui ne vont pas résoudre le blocage actuel du marché chez nombre de candidats à l’accession.

Dans les voies que le CNR devra explorer pour réintroduire de la fluidité dans le parcours, il faudra se pencher sur une évolution des modes de financement en attachant davantage la dette à l’actif immobilier qu’à la personne. Xavier Lépine plaide pour une nouvelle répartition de l’usus et du fructus de l’immobilier en invitant à la maison un troisième acteur entre le particulier qui l’occupe et le banquier qui le finance : l’investisseur. Et le président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) de citer des exemples comme le prêt avance mutation où l’on ne rembourse le capital qu’à la transmission, ou encore le prêt partiellement perpétuel où l’on ne rembourse qu’une partie du capital, la banque étant couverte par une hypothèque sur le solde.

Les idées ne manquent pas. Il faudra quand même les structurer, les simplifier au maximum pour qu’elles soient compréhensibles de tous et les présenter d’une seule et même voix. Le CNR pourrait être l’occasion d’abord d’une « union sacrée » des professionnels immobiliers pour agir et non plus subir des politiques erratiques du logement.